En el segundo trimestre de 2025, el mercado de oficinas corporativas en Santiago, Chile, muestra señales de dinamismo, especialmente en el segmento de oficinas Clase A.
Al analizar los datos más recientes disponibles en la plataforma Buildings CRE Tool, se observa un escenario de absorción neta positiva y variaciones expresivas entre las principales zonas de la capital, lo que plantea una pregunta relevante: ¿el mercado realmente enfrenta una escasez de espacios de alto estándar, o la oferta en desarrollo podrá atender la demanda?
Actividad constructiva actual: panorama por submercado
Al observar la actividad constructiva en Santiago, se contabilizan 123,6 mil m² en desarrollo, un volumen menor al del trimestre anterior (145,7 mil m²). Esta desaceleración en términos generales, sin embargo, esconde dinámicas regionales bastante distintas:
Nueva Las Condes lidera con 53,8 mil m² en construcción desde el 1T/2023, consolidándose como el tradicional polo de negocios que sigue atrayendo inversiones y ampliando su parque de oficinas.
Apoquindo se mantiene firme con 40,5 mil m² en obra desde el 4T/2023, reforzando su posición en el mercado con una expansión considerable.
El Golf, conocido como submercado corporativo premium, cuenta con 7,6 mil m² en construcción desde el 4T/2023.
Santiago Centro registra 11,6 mil m² en obra, tras un período de tres trimestres sin nuevos proyectos, lo que refleja una reactivación.
Vitacura, submercado destacado en los últimos trimestres por su positivo desempeño en absorción neta, no registra actividad constructiva desde hace seis trimestres, lo que refuerza la escasez de nuevo stock local.
Providencia no presentó nuevos proyectos en construcción en el 2T/2025, debido a la reciente entrega del edificio Almirante Pastene, que aportó 22,1 mil m² al mercado.
Absorción neta y mercado actual: una demanda que presiona la oferta
El desempeño de la absorción neta, indicador fundamental que mide la ocupación o devolución de espacios, expone una fuerte divergencia entre los submercados:
Vitacura sorprende con 9,2 mil m² absorbidos en el 2T/2025, completando seis trimestres consecutivos con resultados positivos. Sin nuevo stock, la vacancia cae significativamente, lo que genera una real falta de espacios de alto estándar.
Apoquindo, por su parte, registra una absorción neta de 7,4 mil m² y una reducción significativa en la tasa de vacancia, que pasó de 6,09% a 4%, confirmando un escenario altamente favorable para la colocación.
El Golf mantuvo un sólido ritmo con 20,3 mil m² absorbidos y una baja en la vacancia de 11,33% a 9,55%, reforzando su posición como uno de los principales hubs corporativos de Santiago.
Nueva Las Condes siguió con una trayectoria consistente con 2,4 mil m² absorbidos en el trimestre, acumulando 8,2 mil m² en los últimos tres trimestres y con una caída en la vacancia de 6,25% a 5,80%.
Providencia, pese a la significativa adición de stock, presentó una absorción neta positiva moderada (4,3 mil m²) y vacancia estable en 13%, lo que sugiere que el nuevo inventario aún no ha sido completamente absorbido.
Por último, Santiago Centro comienza a despertar tras tiempos difíciles, con absorción neta positiva de 11,8 mil m² y una leve baja en la vacancia, a pesar de un déficit acumulado en el trimestre anterior. Conozca más sobre el mercado de oficinas en Chile accediendo a la plataforma CRE Tool.
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¿Dónde ubicar el próximo edificio Clase A?
Ante el escenario descrito, la inversión en construcción se concentra predominantemente en Nueva Las Condes, Apoquindo y Providencia. Sin embargo, falta actividad constructiva en Vitacura, que hoy presenta una fuerte presión por su alta tasa de ocupación y casi ninguna oferta de nuevos espacios.
Si consideramos que la conectividad es un factor limitante, la expectativa en torno a la inauguración de la nueva línea de metro en Vitacura (prevista para 2027/2028) puede ser un elemento capaz de catalizar la demanda futura y justificar nuevos desarrollos.
Por otro lado, las zonas que hoy reciben la mayor parte de la inversión ya muestran una oferta en crecimiento que, dependiendo de la velocidad de absorción, podría equilibrar al mercado.
Es fundamental que los actores del mercado inmobiliario analicen cuidadosamente las particularidades de los datos, evaluando no solo el volumen en construcción, sino también el ritmo de absorción neta, las tasas de vacancia y factores locales como infraestructura y servicios (seguridad, restaurantes, etc.), que inciden directamente en la atracción de edificios Clase A.
¿Escasez o ajuste de mercado?
La impresión inicial de que existe escasez de oficinas de alto estándar en Santiago se confirma en ciertas zonas, especialmente Vitacura, debido a la casi ausencia de nuevos proyectos y a la alta ocupación.
Sin embargo, las construcciones concentradas en Las Condes, Apoquindo y Providencia indican que el mercado está respondiendo a la demanda, aunque la absorción pueda tardar en equilibrarse, principalmente por la necesidad de mejoras en infraestructura y en la oferta de servicios para atraer inquilinos.
Así, el principal desafío para inversionistas y desarrolladores no es únicamente construir espacio, sino comprender y anticipar las particularidades de cada zona, evaluando dónde la oferta futura encontrará las mejores condiciones para lograr una rápida ocupación y una rentabilidad sostenible. Conozca más sobre el mercado de oficinas en Chile accediendo a la plataforma CRE Tool.
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